叶檀 :2012年房地产业正式入冬

寨主

    12月9日的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。

    今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。

    房地产调控政策收效。根据人民银行调查统计司近日撰写《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院，全国房地产均价环比三个月下降，作为先行指标，房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反映，但明年房地产调控不可能放松。

    房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位，大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然，在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来，房地产调控就会成为大笑话，以后谁也没脸再提。因此，并不奇怪，临近年底，从温家宝总理到李克强副总理，仍然在强调房地产宏观调控不放松。

    就房地产开发企业而言，目前还没有进入严冬。由于前两年丰收，今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。

    投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化，房地产行业存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。

    但上述数据并不全面，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。

    按照国金证券的数据，今年1到10月总体资金来源与投资额比值为1.37，没有达到历史最差的1.25水平。按照全年行业资金支出合计需74825亿元，如果全年资金来源增速降至12%，或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%，则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但从总体数据来看，还没有达到2008年的最差水平。

    对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，还能够顶过秋天。

    2012年房地产市场将正式入冬。

    随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望状态，在投资方面会非常谨慎：无论是拿地还是开工，开发商都会在全国范围内再三比较，避开政策较为严厉的大型城市、拿地成本高的城市以及限购的城市，这些城市的土地收入与房地产投资、税收将进一步下行。

    一旦实体经济下行，基建投资无法弥补房地产投资窟窿，地方财政风险就会浮出水面。如鄂尔多斯或出口主导的制造业城市，经济结构转型较为成功的城市才有可能度过难关，而对一些依靠土地财政、经济转型缓慢的城市，2012年会是非常难过、不堪回首的一年。

    越来越多的房地产企业衣食不再富足。由于房地产销量进一步下降，导致房地产企业加速分化。今年托上半年房地产销量的福，可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。

    什么企业能够度过严冬？首先是产品线丰富、在全国布局的房地产企业；其次是以价换量、注重资金周转率的房地产企业。而那些逆势而为的企业，以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢，都有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。

    并购大宴业已开张，洗牌吧，还等什么呢。

寨主

             牛刀：这一轮楼市泡沫破灭后十年无人敢炒房

现在看起来，我是非常感到中国政府的伟大，伟大到了把全球楼市炒家全部套了进来。小到P民，大到全国闻名的所谓的经济学家郎咸平教授也被套了进来，弄的郎教授十分不开心，走到哪里都骂中国政府，并且，把我骂中国政府的观点嫁接到他的演讲里。不过，开心的是，他在房价最高时，花了一千万在上海买了一套房子，现在，起码缩水200万，相当于郎教授14场演讲费白拿了。明年这个时候，那种伪豪宅还会缩水更多。

经济学家在炒股炒楼上，从来就没有成功的先例。我常常回想经济学家、世界银行副行长林毅夫当年苦劝自己的堂弟，不要去日本炒楼。他堂弟不听，坐飞机从台北赶到东京，买了一套房子，花了5亿日元，结果一年后，卖出去只值1亿日元。这样的笑话，相信在明年这个时候在中国到处都是。香港著名楼市炒家罗生今年初自杀于东莞一家酒店，就因为炒楼资金链断裂，生前曾经与多位影视明星有染，可见炒楼发财确有其事，只是不能善终。

上海的天气也渐渐的冷了。尽管上海市政府有意托市，想在冬天烧一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原来卖25000元的房子，开始降至17000元马上放大成交量，上海市政府说不行，降20%要报政府备案，结果价格跑到20000元上方，可惜的是，房子再也没有人买了。温州人在上海抛盘，很多650万的豪宅，挂牌500万往外卖，也没有人接盘。

在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯(600295)的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩曾经炙手可热，现在冷僻朝阴。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑的来开发房地产，现在工地已经停工。

人们很奇怪，中国人那么有钱，那么现在的钱去了哪里？一个主要原因，原来大量楼市资金来自银行贷款，而不是城市居民真正购买力（现金支付能力）形成的市场，现在银行支持不住，不敢给房地产贷款了，整个资金链一下断裂。
  楼市是资金十分密集的市场，缺少真实购买力的楼市，总有一天会出问题。每次到上海、北京、深圳等地，我都会去看看那么多大楼的亮灯率，即使建成五年内的豪宅社区，亮灯率也不足40%；两三年的社区亮灯率鲜有超过30%。我就在看，看房价到底能够炒到什么时候？看它能否大涨20年。

无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，潮涨潮落，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。很多人把希望寄托在贪官污吏身上，说他们依赖土地财政，肯定会一直会推动房价上涨。可惜，这些人从来不了解中国的历史，简单地以为贪官污吏一多，就有很多人会为土地问题买单。

再看看全球，金砖四国财富效应消耗殆尽，中国也不例外。2009年刺激经济只是财富的最后的盛宴，尽管是一顿饕餮大餐，但是，盛宴散尽，杯盘狼藉。政府债务问题，全球爆发。欧债率先，中国债务问题将紧随其后，最后是美国债务泡沫将要破灭。政府行为，受到全球的质疑。这种行为，更多的是助涨全民疯狂。

意大利债务收益率已经突破8%，预期在明年6月债务危机爆发是，意大利债务收益率将会突破10%。中国资金疯狂奔向欧洲。仅仅是10月份一个月，1800亿美元出逃中国。11月数据还没有出来，预期将超过10月份。跨国公司在中国拼命生产，推高库存，一旦风吹草动，他们采取的措施是，以库存产品抵消在中国商业银行的贷款，然后一走了之。

人民币到今天为止，盘中连续4个交易日天天跌停。央行拼命买入美元，进行护盘自救。但是，基本没用。待国家财力无法支持人民币贬值时，人民币只有两条出路，一是一次贬值到底，将会彻底散失国际市场出口份额，经济步入衰退，像日本一样，经济倒退20年；一是疯狂印钞，像津巴布韦一样，最终货币彻底崩溃。话说的残酷了一点，但是也比不过残酷的现状本身。就好似一个人暴饮暴食，声色犬马，最终感染一身烂疮，这好似后才想起去看大夫，有用吗？任谁也回天乏术。

2009年，我们可以采取4加9模式刺激经济，4万亿财政投入加9万亿信贷投放，还可以支撑于一时，现在的国际环境完全变了。用货币（印钞）来刺激经济的方法，已然不灵。中国只有像印度一样，扩大内需，才能寻求经济新的动力。现在的问题是，我们还有多少内需？百姓没钱，怎么去拉动？又靠贪官污吏？他们捞的钱据我所知大多都转移到国外去了，根本不会拉动内需。

中国最近几年，税收增涨的幅度远远大于经济增长的幅度。税收却大量用于腐败高发的重复投资建设，而不是主要用于调节日益拉大的贫富悬殊。在民营企业利润不断下滑的情况下，垄断企业利润却大幅增加。这些不仅增加了社会通胀的压力，而且导致了社会分配的严重失衡。进而削弱整个社会的需求增长，一定程度上也影响着社会的安定团结。

中国已经面临全面的产能过剩，而产能过剩必将引起民间投资的大量减少。投资在投入期间，实际也是一种需求，等于投资需求减少。产能过剩还将引起以前投资项目的投资回报大幅下滑，而投资利润的下滑还将引起金融坏账的增加，并阻止金融贷款的增加，这会对经济产生不利的影响，阻碍需求的增加。

由于资金过剩、需求不足和负利率，导致的投机需求大增，而投机实际也等于变相囤积产品。这也等于透支未来需求，因为这些囤积将来会变成供应，将来可以提供部分需求。比如：现在投机房地产，就是把其他人将来的需求囤积在自己手中，实际等于暂时把别人的需求囤积在自己手中。对整个社会来说，实际也是透支了未来的需求，只是这个需求暂时没有到需要人的手中，而是由投机者暂时保管了别人未来的需求。

中小企业面临生产成本和生活成本大幅提高的双重压力，很多已经无法生存；股市从年初的2808点单边下跌到现在的2300点上方，1.3亿散户财富散尽。这远比一场局部战争消耗得多。农村大拆迁，赶农民上楼，家电下乡，早已透支了农民的多年的积蓄，家家负债累累。我们政策所作的一切，都是不考虑长远，只顾眼前的短期行为。

房地产经济靠不住啊！这是朱镕基深刻的体会。在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢去取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。

未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。

寨主

本老人家：

      房价下跌刚刚拉开序幕，千万不要抄底，等着看大戏，等到曲终人散
                           http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/889347.shtml


　4月份本老人家发帖《本老人家：下一个投资热点，至少获利5倍，立帖为证，不惧鞭尸！》，预测房价要跌，现在本老人家可以很欣慰的告诉大家：房价下跌已成定局，任何措施无法挽回。相信大部分看了我帖子的人，已经顺利把多余的房子脱手了吧？
　　
　　那么下面一个问题是：房价跌了，跌到什么程度呢？本老人家断言：至少腰斩，也就是跌50%是起点，往下也有很大可能。这个50%已经是很保守的估计了，大家一定要hold住，没跌到50%千万不要动任何抄底的念头，甚至连房产信息都不要去看！
　　
　　OK，那么下一个问题，为什么会跌的如此惨烈？有人说：国家限购政策呗，本老人家要呸你一下你还别不服，限购政策彻头彻尾是一个托市的政策，是为了冻结高房价，防止楼市崩盘的措施，如果不是限购令，放开二手房自由交易，让市场规律发挥作用，房价在今年上半年就应该出现现在的局面！但是并不会崩盘这么可怕。
　　
　　那么，崩盘的原因是什么？是房产税！本老人家继续断言：房产税必然开征，毫无悬念！原因本老人家不多说了，看我的《下一个投资热点》，里面说的很清楚。房产税将按照循序渐进，不断提高的路线图逐步展开，明年一月份必然宣布重庆、上海房产税试点全面成功，明年六月份之前必然扩大房产税试点范围，明年年底之前必然在全国试运行！届时，大部分房产将丧失投资价值，变成沉重的负担！而房价的崩盘也就是意料之中的事情。
　　
　　今天夜色如水，星象昭明，本老人家多说几句，不要嫌老人家啰嗦啊。那么什么时候能抄底呢？呵呵，最关键的在这里了，我们一定要看清房产税的政策才能决定能不能抄底，如果房产税政策温和，那么地段就是第一要素，地段好，能租出去，价格又足够低，还是能抄的，大部分房产将丧失投资价值并不代表所有房子都没有投资价值，每个城市都有几块黄金地段，用租金可以抵消掉房产税的影响，还是能够产生长远收益的。但是如果房产税政策凶狠，完全不可理喻，那么就要认真考虑了？还要提醒一下：我D的政策一向多变，也不排除一开始温和，后面凶狠的可能性，所以总体来说：抄底犹如空手入白刃，凶险的很！看个人修为和判断力了。
　　
　　最后解释一下刚需的问题，刚需是一定要买房的，但是绝对要坚持住，2012年将是下跌惨烈的一年，不论任何情况，都不是合适的时机，玩几个月买房，收益甚至可以超过你全年工资，要等到房价跌透跌死，等到谁也不愿意再提起房价这档子事情的时候，才是机会。
　　
　　本老人家在这里承诺：09年房价必涨是我说的，11年房价必跌也是我说的，12年房价崩盘还是我说的，但是这些说法并不矛盾，是对局势的合理判断，老子云：上善若水，所以我们也要顺势而为，此之谓水德。等到房价跌到谷底，适合审慎考虑的时候，本老人家会在这里提示大家的，有缘人就会看到我的帖子，前提是本老人家还活着，呵呵....

寨主

             国务院李佐军博士内部报告会全文：我认为是2013年:

                         自己搜索吧。。。

七日断肠散

认识叶檀是在财经郎眼，挺喜欢的

皖潜王麻将机

谁的预言最准,我们试目以待.

寨主

                                    本老人家：房价下跌刚刚拉开序幕，千万不要抄底，等着看大戏，等到曲终人散！

　　4月份本老人家发帖《本老人家：下一个投资热点，至少获利5倍，立帖为证，不惧鞭尸！》，预测房价要跌，现在本老人家可以很欣慰的告诉大家：房价下跌已成定局，任何措施无法挽回。相信大部分看了我帖子的人，已经顺利把多余的房子脱手了吧？
　　
　　那么下面一个问题是：房价跌了，跌到什么程度呢？本老人家断言：至少腰斩，也就是跌50%是起点，往下也有很大可能。这个50%已经是很保守的估计了，大家一定要hold住，没跌到50%千万不要动任何抄底的念头，甚至连房产信息都不要去看！
　　
　　OK，那么下一个问题，为什么会跌的如此惨烈？有人说：国家限购政策呗，本老人家要呸你一下你还别不服，限购政策彻头彻尾是一个托市的政策，是为了冻结高房价，防止楼市崩盘的措施，如果不是限购令，放开二手房自由交易，让市场规律发挥作用，房价在今年上半年就应该出现现在的局面！但是并不会崩盘这么可怕。
　　
　　那么，崩盘的原因是什么？是房产税！本老人家继续断言：房产税必然开征，毫无悬念！原因本老人家不多说了，看我的《下一个投资热点》，里面说的很清楚。房产税将按照循序渐进，不断提高的路线图逐步展开，明年一月份必然宣布重庆、上海房产税试点全面成功，明年六月份之前必然扩大房产税试点范围，明年年底之前必然在全国试运行！届时，大部分房产将丧失投资价值，变成沉重的负担！而房价的崩盘也就是意料之中的事情。
　　
　　今天夜色如水，星象昭明，本老人家多说几句，不要嫌老人家啰嗦啊。那么什么时候能抄底呢？呵呵，最关键的在这里了，我们一定要看清房产税的政策才能决定能不能抄底，如果房产税政策温和，那么地段就是第一要素，地段好，能租出去，价格又足够低，还是能抄的，大部分房产将丧失投资价值并不代表所有房子都没有投资价值，每个城市都有几块黄金地段，用租金可以抵消掉房产税的影响，还是能够产生长远收益的。但是如果房产税政策凶狠，完全不可理喻，那么就要认真考虑了？还要提醒一下：我D的政策一向多变，也不排除一开始温和，后面凶狠的可能性，所以总体来说：抄底犹如空手入白刃，凶险的很！看个人修为和判断力了。
　　
　　最后解释一下刚需的问题，刚需是一定要买房的，但是绝对要坚持住，2012年将是下跌惨烈的一年，不论任何情况，都不是合适的时机，玩几个月买房，收益甚至可以超过你全年工资，要等到房价跌透跌死，等到谁也不愿意再提起房价这档子事情的时候，才是机会。
　　
　　本老人家在这里承诺：09年房价必涨是我说的，11年房价必跌也是我说的，12年房价崩盘还是我说的，但是这些说法并不矛盾，是对局势的合理判断，老子云：上善若水，所以我们也要顺势而为，此之谓水德。等到房价跌到谷底，适合审慎考虑的时候，本老人家会在这里提示大家的，有缘人就会看到我的帖子，前提是本老人家还活着，呵呵....
http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/889347.shtml

我心依旧

基本都是忽悠。