从房地产管窥：问题连环套，前景一抹黑

我心依旧

今天我大清国呈现出的所有问题，都不是单一的，都是各种问题交织在一起的连环套。

例如山西黑窖事件，就涉及到劳动权益保障、黑帮与治安、政府作为、对政府的监督、腐败、司法公正、产业环境恶化、普遍的贫困化（连那个叫兵兵的黑窖主一年的收入才2－3万）、社会保障、言论自由等各个方面。厦门PX也类似。所有各个方面无一处不让人出离愤怒，竟至寒心、失望。

这些问题的根源在哪里？其实这个世道已经不缺少明眼人了，如果不是因为皇帝有武装到牙齿的卫队，人们都将象那个孩子一样齐刷刷地指出皇帝没穿衣服的事实。

但皇帝没穿衣服的细节是怎样的，问题是怎样连环套在一起的，依然可以选择某一个单一的领域入手，来管窥今日之大清国，比如大清国今日的房地产市场。

最近吸引眼球的事之一，就是深圳房价在过去半年里涨了50％（从年初的每平米9K涨到了14K）。这只是大清国房地产“奇迹”中最新最近的一个罢了。

很多经济学家认为本国房地产没有泡沫，他们的根据之一是俺国当下的数据比日本和东南亚当年的数据好看多了。俺个人支持另一部分持泡沫论者的经济学家。起码有一个简单的数据是，如今房地产租赁市场的年回报率只有3-4％，远低于5年期存款利率（4.95％）和贷款税率（6.12％，这还是房贷市场打过75折以后的）。投资回报率低于银行利率，而房子还在热销，这不是泡沫是什么？即使比当年的日本、东南亚数据养眼，也只能说明未到破灭时，并不能说没有泡沫。

泡沫破灭其实是一个经济体的自我矫正机制在发挥作用。但我们当前看不到有这个机制存在，即这个泡泡在清政府大限前破不了，房地产市场会向着深渊继续一路狂奔。其原因，如前所述，在于各种问题连环套着，根据无法解决。分列如下：

一． 经济增长因素
大清国的经济的确在增长，这是以下所有问题中唯一一个健康和可喜因素。

我大清的GDP倒底比公布数据多还是少，说白了也是个糊涂帐。虽然数字出官、官出数字，有人为灌水的成分，但也有巨量地下经济未被统计入内。从外贸这个不易灌水的方面看，经济肯定是在快速增长的。比如深圳房屋租赁价格在过去两年里上涨了10-20％就可以看出。买卖房屋可以炒作出泡沫，租赁市场是不会炒出泡沫的。这个增长率可以从侧面反应出经济的成长。

所以房市上涨的一个健康原因（也是唯一的健康因素）是经济增长带来的需求增长。这个因素在可见的未来会一直存在着。

二． 银行体制问题
发展商和炒家投入市场的资金，有大比例的银行贷款。银行敞口放贷是造成房产供求两热的重要原因。所以政府过去两年力图控制房价的手段之一是提高发展商开发项目时的自有资金比例，所以潘石屹避而不谈发展商的资金回报率才会遭到众骂。

银行为什么在泡沫市场上还敞口供应资金，说白了根子在于银行的国有制度。在贷款拿回扣和呆坏帐有财政兜底（政府一再食言竟至前两年再次拿出450亿美元充实三大国有银行帐本）的双重因素下，银行经营者有充足的理由渺视风险。

在当前机制下，这问题能看见解决的可能性吗？看不见。

三． 地方政府利益问题
房价的上涨，对政府有无数的好处，这是政府绝不愿意房价下跌的动力。

第一个好处就是GDP数字的增长。在中央政府“以经济建设为中心”的大背景下，地方GDP数字与乌纱帽正相关，而且房价拉动GDP总比数字灌水合理合法。这事众所周知。

其次的好处是，当前的财政体制下，政府出售土地的所得不入中央财政，悉数进入地方政府腰包。为官一方，有此巨额财富上下其手，何乐不为？

这笔财富有多大呢？北大学者平新乔的研究认为，2006年各地此款的收入至少在一万亿以上，而同期中央的帐本上只有6000亿！这其中4000亿以上的差额跑哪去了？可以说，这笔款有多大，地方官员的利益就有多少。在俺大清国，连税收的支取都是一笔神秘的糊涂帐，何况土地出让金？

近期中央政府正在审计这块资金。虽然很容易猜到最后的结果会隐匿很多东西，但结果依旧会吓人一跳的。不信等着瞧！

另一个交叉证据是，据《市场报》2007年6月底的报道，一位蒋姓开发商曝料：“楼盘开发超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”5月底本人在北京听一位经济学者（土地杂志主编）的个案分析，与此数据相互印证，可算第三个证据。

有如此巨大的地方政府利益存在，政府会真心实意地压制房价吗？

四． 土地制度问题
各地政府没有动力压制房价，但他们却有能力哄抬房价。政府哄抬价格的能力根源于其操控土地供应的能力，而这种操控能力又根源于对土地事实上的非法占有。

宪法第十条明文规定农村土地为农村集体所有。所有权本来意味着处分权、收益权和使用权三合一。但事实上，农村的土地仅被允许作农业生产用途（除宅基地外）。随着城市化，农村土地如果想变为工商业或城市住宅用途，必须首先被收归国有，农民们只得到一点点可怜的补偿（如果没有如河北定州农民一般被直接抢劫的话），再加上户籍制度，农民完全无从分享城市化的好处。宪法规定的所有权利，在各种政策的掩护下，被赤裸裸地剥夺。

甚至，各种政策的掩护依然不能满足各地政府吞噬土地的胃口。全国非法（主要指不合各种政策或法规）用地中，80％为地方政府所为（参见近期各大媒体报道）。

于是政府成为土地唯一的垄断供应者。在经济增长、需求增加的情况下，政府通过操纵土地供应，可以轻而易举地使房价不停地上涨满足前述的利益。

五． 官商勾结的腐败问题
上面这些，都可以理解为制度或体制问题，它们即使违宪，也可以被各种下位法或政策包装成“合法”。除此之处，还有官商合谋的经济犯罪。

官员与发展商勾结的经典模式之一是，政府把地“卖给”发展商却不收钱。然后出于前述的利益需要与发展商合谋哄抬房价。如果房子最后卖出去了，发展商和政府可以从中大赚一笔（前述蒋姓发展商曝料，此二者占房价80％）。如果价格太高卖不出去，发展商可以把地原封不动地退还政府，而不用承担丝毫商业风险！

在这丧尽天良的官商勾结之下，谁还会根据市场原则提供低价房？那意味着放弃暴利又得罪政府。房价焉有不暴涨之理？

六． 人民币境内贬值、境外（对美元）升值问题
房地产和股市暴涨的经济学原因，是流动性过剩，大白话就是闲钱太多。这闲钱太多有经济增长且老百姓投资渠道狭窄的原因，但这却不是主要原因。主要原因在于人民币管制。

长期以来，人民币采取紧盯美元的政策，这实际上人为贬低了人民币币值，虽然促进了外贸，但副作用也严重。

根据蒙代尔三角，经常项目已可自由兑换的人民币盯紧美元，实际上意味着部分放弃了货币政策。巨额的外贸顺差和QFII (合格的境外机构投资者)使人民币必须发行与之对等的币值，经济学家赵晓估算2003年以来这个数有6.4万亿元，考虑乘数效应，被动增加的人民币货币供应量达19.2 -32万亿元（数据来源：南方周末）。

由于人民币不能完全自由兑换（资本项目下），而且不允许大量出境。这么巨大的货币量在国境之内，闲钱焉能不多？更甚的是，由于政治压力，人民币对美元在逐步升值，于是在人民币将持续对美元升值的预期下，国外的热钱蜂拥而来，老外们宣称要买下一切以人民币标价的资产，“哪怕是垃圾”。于是闲钱过剩问题雪上加霜。

经济学家张五常对这个窘境百思不得其解。他在上海的一个经济论坛上，给这问题开了两个药方，一招是放弃只盯美元的政策，“对一揽子外币下锚”，另一招是“把人民币放出去”，即允许人民币出境。他认为效果明摆着，至于为什么不实行，他表示不可理解的时候，说漏了一句：“利益问题”。老张没好意思多说，但这句话被俺听见了。不知道这后面又是哪个利益集团的所在。

但这问题不解决，闲钱太多的问题就存在，房价就有暴涨的经济动力。

七． 房地产商垄断房屋供应问题
前述的蒋姓发展商对市场报曝料时说：“楼盘开发成本只占房价20％”，南方周末头版报道，深圳某些发展商私下对记者说，利润高到他们都“不好意思的程度”。

如果老百姓能够自己买地建房的话，会怎么样呢？2010年3月26日，深圳个人合作建房组织的发起者林立人说，深圳的个人合作建房者所购之房，均价仅1623元／平米！为同期深圳商品房均价的1/8！

但这只是全国绝无仅有的一例。对更多的老百姓而言，自建房可能吗？基本不可能！

当然，法律上没有禁止。但法律没禁止与事实上能办成是两码事。河南国基律师事务所凌兴高在2007年初曾对此专门撰文分析，老百姓自建房涉及建房组织形式、资金筹措、建房模式、项目性质、产权分配等各种问题。这里面涉及到民政局、房管局等N个衙门，任何一个环节卡壳你都玩不转。比如“建房组织形式”问题，按理个人可以以社团形式建房，但地球人都知道，在俺大清组建个社团是件什么性质的事？仅仅法律手续齐全就能“依法成立”吗？

所以，在俺大清，自家养鸡吃蛋和自家建房住人这两件看上去性质相同的事，实际上有天壤之别。

也正是因为这些原因，近年来各地风起云涌的自建房努力中成功的绝无仅有。一个好端端的可以平抑房价的渠道就被国情堵死了。于是房地产商成了垄断的房屋供应者，于是你如果不想睡在大马路上等着城管收拾的话，就得忍着被政府和发展商联手割掉四倍的肉（如前所述，房价的80％）。

八． 社会保障问题
前面提到流动性过剩首先是个经济问题，其实，它也是个社会问题，源于社会保障缺乏。

在俺大清，能够享有令人满意的社保的，只是一小部分城里人（原国家卫生副部长殷大奎曾于2006年9月透露，13亿人民的卫生医疗开支中的80％被200万党政干部使用掉。40万长期请假的干部的开支就占500亿）。多数人解决老了以后怎么办的问题只有一个土办法：靠自己、多存钱。

老百姓挣俩钱不敢吃喝玩乐，存银行不划算，投资渠道可选择的又不多，于是千军万马冲不动产而来。这是流动性过剩的社会政策根源，根子在老百姓对未来缺乏安全感，投资房产成了保障未来的同意词。本为高价值物的不动产，这时候反而有点象土豆红薯这样的吉芬商品：生活越没指望，需求越旺、价格越高。

可以设想，如果每一个清国人都能够享有哪怕最基本的终身保障和社会福利，那么巨额的居民储蓄存款就会从不动产投资中分流出来，投入到多元化的消费中。房价必降。

可惜这一条也是缘木求鱼。

上面列了导致房价狂涨的八条理由，懂点国情的人都能看出，所有这八个因素，没有任何一个会在短期内消除，甚至在现有国情下，根本不可能看到解决的途径。于是，虽然大多数人都感受到了房产的泡沫，但大家也只好眼睁睁地看着它继续泡沫下去。因为目前这个体制，已经完全丧失了自我矫正之术。

但泡沫终究会破灭的。巴菲特有言：“任何高飞之物，都将会落下。”黑社会说，在道上混，总是要还的。

如果房市泡沫破灭，会是什么结果呢？最直接导致的是银行危机。如果发生在国外，银行会破产。在市场经济里，破产实际上也是一种保护，将损害尽量局限在某个范围内，由前期经济决策失误的当事人自己承担后果，它是一种经济体止损的机制。但如果银行是国有的，而且央行没有独立性的话，情况就不同了。银行不会破产，它的支付危机将转移到政府，而政府的办法首先是用财政储备堵窟窿，接下来则把央行当提款机使：发钞！――于是通货膨胀。

于是可能的后果便是，房价泡沫破灭的时候，未必以房价大跌的形式出现，而是以万价均涨、房价不涨的形式使房屋的价值回归本位。这意味着银行、发展商和炒房的人，并没有为自己前期的决策失误买单，其失误为全民所分担（通胀）。

个人估计，在各种因素的共同作用下，这个时候差不多已到了：1911年民国初年左右了。如前所述，由于旧体制无法自我矫正泡沫，泡沫的经济代价都将在民国时期被清算。这本来是经济规律，但发生在新体制下。于是当大家发现物价飞涨、资产急剧缩水的时候，自然会迁怒于国民政府，留恋起旧体制下“有产者皆是百万富翁”的美好时光。这一点恐怕会颇像苏东剧变初期，而且更甚。这便是俺标题所言“前景一抹黑”的原因。

等到某一天一切秩序都建立起来，民心平和的时候，怕是咱们都老了！

我心依旧

刘一民

路过。

葛李冉

认真看完此帖！无语！

醉美古寨

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