动动计算器，揭露楼市的几大惊天骗局(转载）

遇缘摄影

       近日手机频繁接到售楼广告不厌其烦，再看关于楼市话题始终是热火朝天。看了某些文章的论调，简直就是胡搅蛮缠。这里忍不住说上几句，合理不合理自己按按计算器就出来了。
       房子有双重属性，自住和投资，这个不用你教我我也知道。但是你只能使用其中一种价值，买了一百万的房子自住，涨到三百万了但是你也只能心里乐一下，你并没有多得到升值的两百万，楼市崩盘了掉到50万了，你也不用难过，你还住在这里没人赶你走，生活质量不变。我这里要讨论的就是房子的投资属性：
谎言一：国家是不会让房价掉下来的
       先讲政策：谁跟你讲了国家是不会让房价掉下来的?无论从官方表态，还是调控政策，怎么看也是国家不希望房价继续暴涨。相信国家的能力，国家真要做什么事没有做不成的!
再说地方财政：举个例子一个人身上某器官有癌变了，做手术切除会有风险，那这个人是为了规避风险让癌变继续扩散呢还是忍痛手术呢?这个癌变就是楼市，整顿肯定会阵痛，但是不处理很有可能导致社会问题，在稳定大于一切的前提下什么都是可以接受的。
       还有银行风险：楼市出现问题损失最大的不是银行而是买房者。你买的期房，楼还没盖好，钱就交出去了，而银行的贷款是封顶才放款的，所以银行至少有房子抵押了。银行的钱是哪里来的?国企改革的时候坏账还少吗不一样都搞定了?而且银行现在正在干的一件事就是风险评估，就是假如房价掉百分之三十银行如何应对，人家是玩经济的早开始造诺亚方舟了，我们还在傻乎乎的往里冲。现在风险评估的级别是越来越高，网上都可以搜到的，上次看到好像是评估坏账率达40了。
       还有地价：这是我最搞不明白的，一边痛恨房地产暴利，一边还替房地产老板操心盈利问题。一万的基础地价就一定要卖一万五甚至两万?谁规定的房地产就可以只赚不赔啊?大家都是做生意有赚有赔天经地义!搞房地产这么好赚，还有这么善解人意的房奴，太好了!下次地产老板更有底气了一万地价算什么?十万我也敢拍，买房者会给我留下足够的利润空间的到最后我卖二十万一平就好了!可能吗?为所有买房不看房价而替房地产老板利润操心的人悲哀!
谎言二：不断放大的利好刺激
       各地楼盘宣传总少不了架桥啦，地铁啦，商业中心啦等等等等利好消息。
交通只是辅助，有实业才是关键。中国铁路网早就覆盖到全国了，也并没有见到铁路沿线就遍地开花。
一片荒芜的土地划个圈就是未来商业中心了?就像告诉你明年人人都是小康了你信吗?国家行为，当年画了四个圈也就成功了一个!
       这里不是否定利好，而是强调利好是有限度的!举例粤港澳大桥喊了20年，每次有点风吹草动，珠海楼市就开始呐喊涨价，说什么大陆与香港的差价。一个基本的事实是：香港也有中心和郊区，再郊区也是香港，宣传总是置事实于不顾，假如利好只能带来2000的升值空间，而实际上早就被放大到了1万元。其实就像股市，每次有利好消息了股票猛涨，真正利好消息出来了股票反而要跌，楼市反应更慢些而已。还有地铁，这个问题全国都一样。
谎言三：物价飞涨，买房最保值
       笔者不是搞经济的，不懂经济，但是以我小老百姓的理解：要保值，要抵抗通货膨胀最好的东西应该是硬通货-贵金属而不是房子!至于房子能不能保值?我们按按计算器就知道了：我们以一套140万的房子为例，五成按揭20年，月供5000左右(富翁可以全款的不论，自住一辈子的不论，这里仅算投资)
五年后没有营业税出手：
首付70万贷款70万20年利息54万，5年共偿还利息13.6万，选择等额本息还款方式实际支付利息更是大于14万;
而如果把本金70万用于投资即便最看不起的定期存款5年期到期利息16万
还有买卖房屋成本：买总价140万，印花税700公证4200契税1万四，手续费4200，合计约2.3万
预期能卖180万，个税40*0.2=8万印花税忽略。
投资这套房五年后你顺利出手了，各地政策不同计算结果会有出入但是出入绝不会太多。
总共支出额外费用：贷款利息14万+投资损失16万+交易税费10.3万合计40.3万，而你赚取的差价是40万。也许你会说五年后我的房子增值绝对不止这么多!或许你的房子确实是一个价格洼地五年后可以翻一倍……但是你首先要说服你自己相信这一论断。至于你五年内出售或者说10年后出售，或者说你有房了高兴了在房子装修上又花了10万20万的你都可以算一算。
承认与否我们的生活有很多环节都是被人设计过的，笔者也买过房卖过房，账面看似有赚，回头一算白忙一场还乐得什么似的。感觉就是：买房的时候总是太贵，到自己卖房就是卖不上价格。

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以下是几种买房者常见的认识误区：
误区一：70年，谁住的了那么久啊，早换房了
有说现在的房子质量保证也就50年甚至只有30年的寿命。大家明明都认可这个事实却从来不考虑由此而带来的风险。电脑汽车一过手就是二手了就要折旧贬值，唯独房子从不贬值，也没人考虑这个问题。举个极端的例子100万的房屋寿命30年你注满30年已变危房了。这时候你想换房了那这套100万的危房能卖多少?有多少人肯接手?最终的结果暴露的就是一个无情的事实，房子是有寿命的是一样会贬值的。这个贬值不会是前29年一直在升值到了30年突然就不值钱了。所以心存幻想的炒房者注意了，你以为你住了20年的房子还真的可以一直替你增值保值啊?
误区二：周边房价每年都在涨，我买的房就一定涨
错!大错特错了!房价涨了10%那是新盘跟新盘比，这很正常，物料人工贵了，科技进步了设计理念先进了，新就是贵的理由!而你手里的房子越来越老越来越旧了!人家的新房子涨了10%，难道你也奢望你的老房子跟新房子同步上升卖一样的价?老房子中不乏有一些质素很高的房价稳中有升，这就像是股票，你看到同事买的一直股票今天涨停板了是好股票，那你是不是继续跟进呢?他可能明天又是一个涨停板也可能就开始回调了。而这种楼盘绝对是少数。
误区三：房子老了旧了等拆迁
你的思路不错可是你选错目标了。如果等拆迁你直接去买城中村，地段好又老又旧的房子!这样的房子拆迁概率更大，坚持几年你就办成千万富翁了。而你买的十几年二十几年的商品房等拆迁我只能说你太天真了!最贵的是地皮，你那套房子真正占地有多少?够十个平方不?
拆一个平房，我补助个千万富翁也就罢了，至少这块地皮我可以卖出几十个、几百个千万来。而你那个房子就那三五平方的地皮也想要上千万连一百万也给不了你。举一个身边的真实案例A小区位置极佳原住户一片小民房，和一栋七层楼房，后拆迁，民房被拆了楼房被留下了，新起的房子是20多层的，两年施工挖地基什么的对留下的房屋结构有什么影响不知道光是两年的施工噪音就可以烦死了了，真的替住在里边的人难过!而且剩下的那栋旧楼绝对不会因为旁边的新小区跟着升值留下的只有痛苦。
大胆猜想，当我们的房子旧了变危房了，首先不会有自己推到重建的机会。只有两种可能：一由于过高的居住密度和高昂的拆迁补偿让开发商望而却步，只有在风雨中摇摇欲坠的煎熬等待;另一条就是国家已经过了土地经济的时代让房价回落，周边的房子只有几千块，为了城市规划要拆你的你凭什么要那么多。放心会有这么一天的，也会有相关政策让做着拆迁发财梦的人永远活在梦里的!
总结一下，我不说房价高还是低，我只想告诉大家买房投资真的是不靠谱的。而房子作为自住值多少钱就是多少钱，别再拿投资说事!没钱你就住3000块的房子，别人有钱住三万的房子一点也不奇怪!有人还三万块钱吃一颗荔枝呢，商品就是他的使用价值别寄予其他不合理的期望。
我说房子作为使用商品太贵了，他们就说房子还可以升值保值;我说投资房子有风险，他们又说住宅毕竟是刚需!这就是胡搅蛮缠了。而网上这种轮调又太多太多了，不管他们是什么目的，我觉得我们有义务让舆论回归现实反映最真实的情况，我活我自己!而不是被人设计着，按着某些人希望的方式生活!