关于天柱山入口服务区建设工作

yirenaq

本人参与天柱山入口服务区建设工作（即天柱山世界地质公园博物馆及其配套基础设施建设项目），为让大家更清楚的了解这个重大项目建设情况，在此借潜山论坛宝地向全县群众报告一下项目的有关情况。

　　天柱山世界地质公园博物馆及其配套基础设施建设项目建设是2014年县政府重点工程之一，市政府也将此项目做为安庆旅游品质提升的重点工作之一。
　　项目于2011年开始筹划，因项目选址及资金筹集等问题影响，项目于今年开始真正启动建设。
　　一、项目背景及必要性
　　随着天柱山品牌影响力和社会关注度的提高，游客接待量持续增加，自驾游客比例大幅提升，景区旅游交通设施的不足逐渐凸现出来，特别是在旅游高峰期，天柱山旅游交通瓶颈更加突出,交通事故频发。而景区公路弯多道险，路况复杂，存在重大交通安全隐患。建设集游客服务中心、交通换乘中心、世界地质公园博物馆、数字化管理区、管委会办公区融合于一体的景区入口服务区已迫在眉睫。
（一）实施项目建设是巩固和提升景区品牌形象的需要。项目将进一步完善景区交通换乘、游客服务、数字化管理等基础服务设施，全面促进景区品质提升。也是天柱山通过国家旅游局对5A景区实行的动态管理、消除降级摘牌风险的保障性工程。
（二）实施项目建设是顺利通过世界地质公园中期评估的前提。建成具有国际水准的地质博物馆和完善的交通、安全保障设施是中期评估的核心。天柱山世界地质公园的中期评估（2015年9月前）即将到来，这要求天柱山必须尽快实施项目建设，以免“天柱山世界地质公园”这一国际品牌得而复失，遗恨千古。
（三）实施项目建设是全县经济提速发展的关键。天柱山入口服务区是城区、景区、度假区的结合点，也是县域经济发展四大战略的一个契合点。建成后将成为皖西南旅游客运转换的交通枢纽，带来庞大的人流、物流和资金流，拉动旅游经济发展，加快天柱山旅游度假区建设步伐，推动山城一体化快速发展。对延长旅游产业链条、推动旅游城市建设和富民强县的意义都非常重大，必将成为全县经济发展的一个新的转折点。
（四）实施项目建设是天柱山抢抓机遇、打造皖西南旅游经济龙头的必然要求。当前，旅游消费已经进入大众化时代，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成。省市提出旅游强省、强市的战略，潜山、天柱山在全省旅游格局中占据重要位置，必将面临着巨大的发展机遇，必须要抢抓机遇，发挥优势，迅速启动重大基础设施建设，强力整合周边旅游资源，打造大天柱山旅游经济圈，带动皖西南旅游经济发展。

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　　二、规划设计方案
　

根据天柱山总规要求及专家意见，为适应天柱山入口服务区长远发展和近期建设的实际需要，项目选址于105国道7K处，规划用地615.68亩。其中，项目建设区（路北部分）用地345.68亩，项目安置区（路南部分）用地270亩。项目建设实行统一规划、统一征收、统一拆迁、统一安置。项目规划设计方案由北京欧瑞中联设计公司编制，省住建厅审查通过了项目规划设计方案，潜山县规划委对方案进行了审查批准。具体情况如下：
（一）项目建设区规划设计
1、规划布局。采用“一轴两冀、内外分明”的空间布局。以中央形象展示轴为核心，向两边扩展，形成“一轴两翼”的空间形态。通过“一”字排开的建筑群，将入口服务区内部与外部清晰分隔开来，使内、外部相对独立，便于统筹管理。
2、功能分区。根据入口服务区功能特点，将项目核心区分为五大功能板块，即交通换乘区、文化展示区、商业街区、集散广场和停车场，占地面积345.68亩。
3、项目一期工程规划内容及规模
（1）交通换乘及游客服务中心占地5200平方米，总建筑面积5500平方米。
（2）博物馆及环球影院位于交通换乘及游客服务中心右侧，占地5600平方米，总建筑面积5000平方米，建筑高度3层。
（3）旅游商业街位于交通换乘及游客服务中心左侧，占地5700平方米，总建筑面积9000平方米，建筑高度 4 层。
（4）数控中心及办公楼位于项目主体建筑东侧，占地6700平方米，总建筑面积 6000平方米，建筑高度4层。
（5）停车场占地122000平方米，设计停车位3502个，单日接待能力可达2.2万人。
（6）员工宿舍楼位于办公楼东侧，总建筑面积 3000平方米，建筑高度 3 层。
（二）项目安置区规划设计
安置区处于潜河大坝与105国道之间。规划将安置区作为一个旅游景区来规划设计，拓改幸福河，做活水文章，建设人文景观小镇，充分体现了天柱山旅游度假区的特色和旅游元素，也完全符合潜山建设“山水田园　城市”的总体要求。将征迁安置与旅游商业发展有机结合，让失地农民积极参与到旅游经济发展中，以家家户户式商服打造一个宜业、宜居、宜游的旅游风情小镇，彻底解决了失地农民的后顾之忧。

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三、项目工程投资估价
（一）总投资。项目工程投资估价为41088.7万元。其中，征地费用约9004.2万元，拆迁安置费用约7226万元，工程建设估价24858.5万元。
（二）工程建设分项估价
1、建筑工程估价8400万元。其中，①游客换乘中心、博物馆及多媒体影院、办公楼及数控中心、商业街等，整体建筑为全框架结构，考虑展馆的大空间、大架梁要求及外墙装修标准相对较高的原因，建设估价在本地工建均价的基础上提高一个等级。按3000元/平方米，估价7650万元。②员工宿舍、公厕、后勤服务、加油站及维修等，按1500元/平方米，估价750万元。
2、道路工程60700平方米，按200元/平方米估价1214万元。
3、广场及场地铺装工程15700平方米，按 250元/平方米估价 393 万元。
4、停车场工程122000平方米，按 150元/平方米估价1830万元。
5、绿化景观工程18600平方米，按 200元/平方米估价372万元。
6、土方及土地平整等90万立方，按45元/立方米建设估价4050万元。
7、污水管网、水电线路、亮化等基础设施，估价1400万元。
8、项目规划、勘察、设计、监理、招标等费用约700万元。
9、一期建设项目后期装璜及配套设施费用4000万元（博物馆、游客中心、信息中心、数控中心等装璜及配套设施）。
10、球幕影院设备及影片2500万元。

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四、项目进展情况

    （一）准备工作已完成

1、2月25日发布项目征地公告。

2、3月17日，项目规划通过评审。县规划委召开会议，研究通过了天柱山入口服务区建设规划设计方案及项目安置区规划设计方案。

3、4月22日，县委常委、副县长联席会议研究通过项目建设、融资方案。由县投资公司借款1亿元给天柱山旅游发展有限公司，先行启动天柱山世界地质公园博物馆建设。

4、4月25日，出台《征地拆迁安置方案》。

5、5月4日，完成项目建设工作组搭建。抽调各单位领导及工作人员组建4个项目建设工作小组：（1）规划建设组，负责规划设计、建设方案的设计、工程建设招投标、项目建设具体实施和监理、监督、目环境评价及环境监测、规划监督管理等工作。（2）征地拆迁安置一组，负责天柱山镇范围内征地、居民及学校拆迁、安置等工作。（3）征地拆迁安置二组，负责梅城镇范围内征地、居民拆迁、安置等工作。（4）综合财务组，负责项目财务管理、工程建设资金的监管及有关政策性费用的结算审核，协调解决工程建设资金缺口。

6、5月19日，领导小组出台出台《项目财务管理办法》。

倒排工期，制定项目建设时间表。5月19日，领导小组制定《项目征迁安置工作时间安排表》和《天柱山世界地质公园博物馆建设时间安排表》，明确时间节点，落实工作任务和责任。

（二）当前工作

7、征地拆迁工作组已进村入户开展工作，召开村民会议，选出村民代表并召开会议，征地协议已形成，正在组织村民签订协议。

8、旅游公司已和投资公司对接，借款合同（5000万元）已签订，第一批借款1000万元已到位。并在农行已开设专户，开通网银，印制相关财务凭证、表格，购买相关办公设备、财务软件，为拆迁户补偿款发放及项目建设工作经费支付做好准备。

9、天柱山世界地质公园博物馆及球幕影院单体规划设计已完成，博物馆建设地质勘察于5月上旬完成，已与建筑设计单位中海中建建筑设计院（安徽分院）及幕墙装饰单位、博物馆布展单位落实对接。

10、博物馆建筑、结构、电施、暖通、给排水、节能各专业施工图电子版已完成，于7月12日传给皖国咨询造价公司，现正在编制工程量清单。博物馆玻璃幕墙工程施工图也正在和土建对接，正在最后定稿中，该工程单独滞后招标。

11、安置房。欧瑞中联城市规划院现正在做安置房扩初设计工作。

12、办公楼及游客中心扩初设计已完成，现在上海中建合肥分院做施工图，这两项工程目前可安排地质勘察工作。

（三）下一步工作安排

项目组针对工作中的问题正调整思路，寻求突破口，力争在最短时间内完成项目征地任务。

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五、当前面临的问题
（一）项目安置区土地指标尚无着落
项目建设区用地345.68亩，土地指标已在省政府划拨天柱山世界地质公园博物馆及其配套基础设施建设项目建设用地275.23亩及县国土局已收贮土地60亩、天柱山中心学校现有用地31亩中解决，但项目安置区270亩用地尚无土地指标。
原拟将安置区及扩建停车场做为项目二期工程向省国土厅争取土地指标，但省国土厅答复，天柱山世界地质公园博物馆及其配套基础设施建设项目已于2013年安排过土地指标，以同一项目不做两次土地指标安排为由，未批准安置区建设土地指标。
安置区土地指标直接关系到项目拆迁、博物馆建设、安置房建设等工作的推进，需尽快协调落实。
（二）项目建设资金缺口大，无保障
为确保天柱山世界地质公园博物馆如期建设，天柱山顺利通过世界地质公园中期评估，经县委、县政府研究，同意县投资公司先行借款1亿元给天柱山旅游发展有限公司，启动博物馆建设。但整个工程建设估算需资金约4.1亿元，再加上安置区规划思路调整，还将增加安置户规划建设费用。虽然天柱山管委会已将《天柱山古新世哺乳动物化石产地保护项目》、《天柱山生物多样性保护项目》等与该项目进行结合，天柱山旅游发展有限公司在融资能力承受范围内积极争取银行贷款，最大程度上弥补项目建设资金不足，但项目建设资金缺口仍然很大。

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六、项目征迁安置政策

（一）土地征收补偿政策

1、水田、旱地、园地、水塘、沟渠等农用地及宅基地的土地补偿费、安置补助费按3.3万元/亩补偿，山场和未利用地按1.65万元/亩补偿。

2、零星树木、经济作物、农作物等青苗补偿，按市政府制定的青苗补偿标准给予所有权者货币补偿。

3、交付被征收土地

被征收土地的所有权和使用权人应当自征地各项费用付清之日起30日内交付被征收的土地。

4、自征地告知后，拟征土地范围内不得办理下列事项：

⑴在征收范围内种植青苗和新建、改建、扩建房屋；⑵新批宅基地和其他建设用地；⑶办理房屋和土地用途变更手续；⑷办理房屋所有权过户和宅基地使用权转移手续；⑸办理入户或分户；⑹核发工商营业执照。

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（二）房屋征收补偿

1、被征收房屋的价值（含装饰装修及附属设施）按建筑重置成本价予以补偿，宅基地按征地标准补偿。

2、违法建筑在规定期限内主动拆除的，可按建筑材料成本进行补偿；违法建筑在规定期限内拒不拆除的，由县城市管理行政执法部门会同征收实施单位，依法强制拆除，不予补偿。

3、因征收房屋造成搬迁的，征收人应向被征收人支付搬迁费和临时安置费。

⑴搬迁费：按每户每次1000元支付。选择产权调换方式的按两次支付，选择货币补偿方式的按一次支付。

⑵临时安置：采用自行过渡的方式进行临时安置。过渡期限为18个月。临时安置费根据建筑面积按以下标准计发：

100平方米以下的按400元/月计算；

100平方米以上的部分按4元/月·平方米计算；

选择货币化补偿的按四个月一次性计发临时安置费。

4、房屋征收签约期限为1个月，具体起始时间以公告为准。

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（三）有关劳动力安置政策

1、农村集体经济组织土地被全部征收，对该集体经济组织成员进行劳动力安置。补偿安置对象的确定，按《潜山县县城规划区内集体土地征收补偿安置暂行办法》的相关规定执行。

2、劳动力安置以农村集体经济组织为单位，建设商服综合体，可采取股份制经营管理的方式进行。商服综合体的选址应符合城乡规划和土地利用总体规划，实行统一规划、统一设计、统一建设。商服综合体一层按应安置人口人均8平方米建筑面积无偿安置给该集体经济组织，二、三层部分可由该集体经济组织按综合成本价购买。

3、商服综合体所有权属于该集体经济组织，房屋、土地等权属证书由该集体经济组织申请办理，土地使用性质为国有出让，权属证书载明为劳动力安置房。

4、本次征收已享受劳动力安置的，今后不再重复享受劳动力安置。

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（四）有关房屋安置政策

1、被征收房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换两种方式，被征收人选择其中一种方式进行补偿。

货币补偿是指根据评估结果，征收人对被征收人一次性支付补偿款，不再另行安置。

产权调换是指被征收人根据被征收房屋评估价值、安置人口等因素，置换安置房并结算差价。　

2、住宅房屋产权调换分单元式楼层房安置和联排式住宅安置两种方式。按应安置人口人均45平方米建筑面积进行安置，被征收人根据应安置面积与安置房户型面积最接近的原则选择安置房。

⑴单元式楼层房安置。

单元式楼层房按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计和建设。单元式楼层房土地使用性质为国有出让，办证费用由征收人负责。应安置面积部分按安置房重置价结算，超过应安置面积部分按安置房市场评估价结算。

⑵联排式住宅安置

联排式住宅由征收人在规划确定的地点实行统一规划、统一设计、统一建设，土地和房屋为集体性质。联排式住宅按两种户型设计，户均用地面积不超过120、160平方米，房屋建筑面积不超过150、200平方米。

实行联排式住宅安置, 必须符合下列条件：

①在农村集体经济组织中拥有合法住宅；

②现有3人(含3人)以上的已婚家庭自然户为基准户。

一个基准户只能选择一套联排式住宅，但属于下列情形的，按以下方式选择：

①符合分户条件的家庭中已婚未生育的夫妇，可按照一个基准户安排一套联排式住宅；

②一对夫妇现有2个或2个以上符合应安置对象的未婚子女，选择一套联排式住宅外，可再选择一套单元式楼层房(至少1个子女纳入联排式住宅应安置面积)。

③父母分户或单独居住的，与其中一个子女合并安置。

联排式住宅应安置面积部分按重置价结算，超过应安置面积部分按综合成本价结算。土地按宅基地补偿标准结算。

3、符合联排式住宅安置条件，放弃联排式住宅安置，选择单元式楼层房安置的，可置换两套单元式楼层房。置换后的单元式楼层房应安置面积部分，按单元式楼层房重置价的80%结算；超过应安置面积而未超过联排式住宅面积的部分，按单元式楼层房重置价结算；超过联排式住宅面积的部分，按单元式楼层房市场评估价结算。

4、在规定时间内签约并拆除的被征收户的联排式住宅分配，按安置房房屋类型以“随机摇号”方式确定，由公证机关现场公证。单元房房号遵照“先签先选”的原则确定。

5、生产经营性用房

临天柱山大道、地面一层用于生产经营并能提供合法产权证明材料的房屋，在征地公告发布之日前取得工商税务证照，在规定签约期限内主动签订协议搬迁的，由征收人按商业门面统一安置。

⑴安置按原顺序、原间数进行，超过两间的，按两间安置。

⑵被征收经营性房屋与安置房等面积部分按重置价结算，差价找补。被征收经营性房屋重置价低于安置房重置价的按差价30%找补，被征收经营性房屋重置价高于安置房重置价的按实结算。

安置房超出被征收房屋面积的部分按安置房市场评估价50%购买。

未进行安置部分按重置价予以货币补偿。

⑶被征收户需缴足县政府规定土地出让金、税金、政府性基金和行政事业规费等办证费用。

⑷用于生产经营的部分，按200 元/㎡给予一次性停产停业损失补偿。

6、征收集体土地上的学校等公益性土地和房屋，需复建的按所需规模和现行学校建设标准进行复建，建设资金超过重置评估价的部分由政府协调解决。不需复建安置的，按被征收房屋重置价给予补偿。

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（五）有关奖励政策

1、从房屋征收签约期限开始之日第1天起至第15天内签订协议的，每个原自然户奖励2万元，第16天至第30天内签订协议的，每延后一天，减少1千元奖励。超过签约期限的不予奖励。

被征收户在协议约定期限内完成搬迁并交房，经验收合格后，方可发放奖励资金。

2、属本集体经济组织成员，领取独生子女光荣证且子女未婚的被征收户，在不增加安置房套数的前提下，增加45平方米的应安置面积。

3、选择货币化补偿方式并放弃集中统一安置的，且放弃申请宅基地建房的被征收户，征收人按原有主房建筑面积给予150元/㎡奖励。

（六）其它政策

1、土地征收使用后，失地农民基本养老保险按照《潜山县被征地农民基本养老保险暂行办法》执行，不再享受国家有关补贴政策。

2、土地性质为国有的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。

3、征地拆迁补偿安置协议由所在乡镇负责签订，领导小组办公室负责审核，经领导小组办公室审核批准后向被征收农户打卡发放补偿款。

4、所有被征收人房屋腾空后，交由县征收办安排专业拆除公司统一拆除，被征收人不得自行拆除。

5、征收范围内的迁坟工作，由相关乡镇（度假区）发布迁坟公告，并按300元/棺给予补偿。