房企转型关注工业地产

中合产业园

                                                                   房企转型关注工业地产

      我国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。

     在发展初期，工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。因而，原来的工业地产开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

      然而，近年来，工业地产的发展出现了转机。

      相关研究报告显示，今年前8月，工业用地供应量占土地供应总量的52.1%，首次超过了住宅。这里有文章了，一般来说，工业地产的利润率远远不如住宅地产和商业地产，回报率一般为8%-12%，如果有政策支持，才能达到15%。

      熟不知工业地产尴尬的投入与产出比正在悄然改变。在政策和资本的多重调控下，住宅地产和商业地产正在经历寒冬，房地产的暴利时代渐行渐远，开发商和外资正在大陆努力寻找新的稳定增长点，资本已开始逐鹿工业地产。

      相对住宅、商业地产的政策波动而言，工业地产的收益稳定，而且持有地价的成本较小，还能从相应的商业配套中获益。

      工业地产的运作业态种类众多，包括传统的工业厂房租赁园区，新型的创意产业基地，总部基地型园区。各类不同的园区在产业定位，招商对象以及运作模式上存在着较大差别，怎样正确理解各种类型的运作方式，合理切入投资开发至关重要。

      工业地产的开发运营不仅需要金融渠道支撑，还与区域经济发展，产业结构，人力资源，物流配套，区域政策等有着密切的联系。目前国内一些新建的工业园区招商遇到瓶颈，这跟前期的策划定位不明确有着很大的关系。

      在一线城市工业用地价格飙升之际，很多跨国企业将生产研发基地转移到那些配套较完善，人才储备充足且成本低廉的二线城市。物流型的企业则会选择离港口较近的沿海城市。这些市场需求为工业地产投资选址策划提供了指向。目前新兴的创意地产在国内展露勃勃生机，以网游、动漫、广告设计为主的朝阳企业发展速度很快。相对美国、日本、韩国，大陆的创意产业正处于起步阶段，创意地产等前景值得憧憬。

      总体看来，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，这会对工业地产投资运作成功提供有力的支持。