何以房地产调控难上加难<转>

皖潜王麻将机

我经常在笑国土部.住建部。因为引起房市量增价涨的几大原因全部都存在，一个都未消除。

㈠房地产作为中国经济支柱产业的局面未大变。

请看，今年第二季度，我国GDP为7.6%，半年为7.8%，是1991和1999年亚洲金融危机以来，增长最低的时候。其中，国有控股公司利润、消费、外商投资等等几大指标全部下降，有的是增速放慢一半以上，特别是固定资产投资中，2012年1-6月的城镇房地产投资增幅同比从前一年的32.9%跌到了16.6%，同比跌掉一半左右。结果拖累了42个产业往下跌，导致钢铁、水泥、煤炭一片萧条。

㈡转型转型，究竟什么产业可以替代房地产业呢？

国家召开经济研讨会，提出中国经济要转型，要从出口、投资转向内需，从“中国制造”转为“中国创造”。我看了那么多个经济学家的建议，都是降息、降准备金率、减税，但没有一个讲到转到什么产业去啊！出口、投资下去了，内需为主，敢吗？敢消费吗？老百姓人均存款2.68万元，生个病开个刀就完了，还要送小孩读书，还要买房几百万，敢内需吗？内需10年都起不来。

此外，把房地产业调掉了，用什么产业替代呢？汽车？限号了；电视机？一家几个了；文化事业？盗版成风。我当着几百人面问李开复，你的IT产业可以替代房地产业吗？他用英文回答，IT产业可以挑战100个产业，100年可以战胜许多产业。他答非所问，下来后我们私下谈，他说：“不能不能，IT与房地产业不能互相替代。”

㈢什么产业可以解决几千万上亿人的就业？

是啊，IT产业解决了100万人就业，能解决钢铁、铜、电解铝、玻璃、石灰、家俱、汽车等42个产业几千万、上亿人的就业问题吗？全国人口已达13.505亿，每年净增640万，加上农民进城600-700万，一年1300万人就业，IT能解决吗？

中国不是日本、德国，它们人口增长率极低，有些年份是零增长。我们是一年生出一个新加坡的人口，4年一个台湾（地区），4年一个澳大利亚，6年一个加拿大。如果失业多了，人会绝望的，到省市委门前静坐、闹事，“我们要工作！”，地方政府不怕吗？

在房地产严厉调控下，钢铁、水泥、铝的股票跌成什么样？鞍钢在亏，宝钢、武钢利润已近乎微利，冀东水泥等水泥股也在亏，中国铝业在亏……亏损的结果必然是钢铁公司养猪，大幅裁员，怎么办啊？

㈣“土地财政”不搞可以，近期以什么代替呢？

今年上半年，我国税收也大幅下降。6月份为9110亿元，同比增幅12%，比2011年同期的23.6%减少一半。而2012年1~6月全部住宅投资3.06万亿元，增幅16.6%，也比上一年的32.9%增幅减少一半。可见房地产业与地方财政收入息息相关。听友人讲，北京市的税收、财政状况也很紧。而珠海市房价从2月份出现“五连降”后，全年42.19亿元的土地出让收入迟迟没有落实。有些经济学家高喊取消“土地财政”，从长远看我也同意，但眼下呢？2012年下半年各地财政收入与支出呢？

㈤土地卖不了，用什么偿还地方政府10.7万亿债务呢？

全国地方政府欠了10.7万亿地方融资平台的债务，要还本金和利息。2008年是中央出4万亿叫他们配套的。说是发地方债来还？上海、深圳、浙江等富庶地方发债人家要，穷省会好发吗？此外，这不是美国。美国的州长是民选的，财政收支是透明的。中国是上级派来的大官，收支也不太透明，地方债能大行其道吗？原来规定地方政府是不允许发债的。这样，10.7万亿的债要怎么还，都等着拍卖土地来还啊！房地产死水一潭，谁敢要地呢？两年不盖，你要收回去的啊！企业找死啊！

㈥大学生、农民工每年在大城市留下1000万，刚需还在啊？

近几年的学生毕业600万左右（人口年增640万，以后90%可上大学）。谁肯离开北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、苏州、青岛、大连、厦门、珠海、宁波等大中城市呢？这里工资高，企事业公司单位多，信息灵，机会多，谁肯轻易去三四线城市。我和他们很多人谈过，不拼个5年~10年是不肯离开北、上、广、深的，贵州大学生也不肯离开贵阳的。

农民工也是。“人往高处走”出来打工了，眼界高了，再也不愿回乡下去了。（而且成功留下的也为数不少了。）这1000万人/年进城不需要房子吗？租，就是分期付款地买啊！

㈦保障性住房能满足得了每年1000万进城人需要吗？

国土部、住建部老拿保障房来鼓励人民别买商品房。但中国保障性住房有几个问题：①钱从何来，各地政府都负债啊！而且拨一块地盖保障房，就少一块商品房地可买啊！②条件又很苛刻，人均收入不得高于2000~2500元，人均财产不得高于若干万元。要在上海住七年，要在杨浦区住五年。并有本市长期户口的。大学生、农民工急需房都是轮不上的。③从长远看，保障性住房只适合新加坡、香港及高福利的发达国家。我国极难成功！北京、上海多建了，广州、深圳少建了的话，大学生、农民工就全国均来之；全国4~5亿农民工要分100年慢慢进城，他们不是我们的爷爷奶奶外公外婆一辈吗，他们不是未来的京、津、沪、深、广人吗？他们不该分这样的房吗？那几亿农民工你解决得了吗？农民工进城需求是无底洞啊！地方政府领导对此均不言自明。他们怎么应对上边关于多建保障房的要求呢？

㈧货币M2还在大幅增加，房子不涨，物价、蔬菜要涨啊！

房地产上涨原因多多，其中最重要的原因之一是全国货币与准货币M2一直在大幅增加，令人焦急：中国的M2：1990年为1.5万亿；1999年为11.99万亿；2005年为30万亿；2011年为85万亿；2012年中为92.5万亿。再看全国M2/GDP之比：中国2001年为1.44倍，2006年为1.6倍，2009年为1.8倍，2011年为1.81倍，现在约为1.8~1.9倍。（注：今年上半年GDP为22.5万亿，同比增长7.8%，而6月份M2为92.5万亿，比2011年末增长了8.6%）。而同一数据（2009年），美国为0.61倍，英国为1.37倍，日本为1.6倍，韩国为1.47倍，印度为0.8倍。

当然，这个M2增长是多因素的，有时国家是很无奈地增加的，很多年份是由国内外多种因素造成的。其中美英各国的量化宽松货币政策，QE1，QE2等对中国影响很大。前几年，每年进入中国外汇4000亿美元。国家不得不投放较多基础货币（外汇占款），即是一个重要原因。再看，2012年中：92.5万亿元/12万亿（2000年初）=7.7倍；复旦大学附近房价，2000年4000~5000元/m2，现在3.5~4万元/m2，正为7~8倍。水涨船高，你国土部、城建部压得住吗？这真是“抽刀断水水更流”啊！问问小川是怎么回事？

如果M2不停的增加，房地产又控制得非常的严厉，那么这些多发的货币到哪里去呢？利息那么低，总不见得都存银行吧。它就会到处乱窜，猪肉18/斤，蒜苗5元/斤，甚至有一天猪肉有可能变成40/斤，蒜苗有可能变成10元/斤，到时发生这种情况怎么办？

总之：房地产一定不能大涨暴涨，房地产调控也一定要坚持，但要科学合理，要因势利导，对症下药。现在这样地发紧急通知，心情可理解，没有调到病因上啊！对此，我们还是有些办法的，你们来上海请教吧。现在，你们这样调控多难啊，不是釜底抽薪，是扬汤止沸！真是难为你们了。

我晚上做梦，怎么感到你们好像堂吉诃德啊！

复旦大学金融与市场资本研究中心主任——谢百三教授

沧海桑田

进退两难，中国经济病的不轻啊？！

天柱晴雪1

说归说，做归做，还是各人烧香各保佑。

皖潜王麻将机

：深知病入膏肓，但却讳病拒医！

长流水

不是病治不好.而是不想治

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皖潜王麻将机

长流水 发表于 2012-8-17 21:08
不是病治不好.而是不想治

虽有魏忠贤，却无唐太宗。