怎样签订商品房买卖合同

秋风扫落叶

如何签订商品房买卖合同

住房是一种代价不菲的生活必需品，大多数人买房是为了解决自己的居住问题，对于很多人来说，一辈子可能就是买一套房子，因此，签订好商品房买卖合同是非常重要的。笔者总结自己多年从业经验，给大家介绍一下如何签订商品房买卖合同。         一、确定签订合同的对象。目前的房产销售模式，有的是开发商自己销售，还有就是由专门的房产销售代理中介机构包销，或者两种模式并存。在与房产销售代理中介机构签订合同时要审查其有无开发商的授权书，有无相应的资质。     二、查看相应的批准手续。签订正式的商品房预售合同时，一定要查看开发商的土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证以及商品房预售许可证，这些是审查开发商开发项目的合法性。此时还应查看开发商的土地使用证上是否有关于抵押的登记，如开发商以土地抵押向银行贷款的，在土地使用证的他项权利一栏会有记载，这是与买受人切身利益相关的。如果是现房销售的，应要求开发商提供其他资料，比如验收合格手续等。     三、认购书。在签订正式的商品房买卖合同前，开发商有时会要求买受人签订认购书并向买受人收受定金作为签订商品房买卖合同的担保，由于认购书的内容比较简单，双方在签订商品房买卖合同时往往容易发生争议，这时对买受人通常是不利的，故应慎签认购书。     四、签订合同。商品房买卖合同基本都是格式合同，笔者按建设部、国家工商行政管理局共同监制的格式合同的顺序，将合同中主要条款签订时的注意事项列出：     （一）第一条项目建设依据条款中，买受人应认真核对内容与相应的批准手续是否相符。特别要注意所开发商品房的土地使用权应是通过出让方式取得。     （二）第二条商品房销售依据条款中，要看其预售商品房的批准机关及预售许可证号，以便去相关部门了解其真实性。     （三）第三条买受人所购商品房的基本情况条款中，要对商品房所处的幢、单元、房号以及商品房的用途、结构、层高约定明确；建筑面积中套内建筑面积和分摊面积要写清楚，这里尤其需要注意的是，在顶楼有阁楼时，要对阁楼的面积、价格做出明确约定，避免以后发生争议。     （四）第四条计价方式与价款条款中，一般都是选择按建筑面积计算。     （五）第五条面积确认及面积差异处理条款，在产权登记面积与合同约定面积发生差异的，建议大家选择按第2种方式进行处理。     （六）第六条付款方式及期限条款，按照个人的财力确定，但是如果选择商业贷款或者公积金贷款的，要给自己留有充分的办理贷款时间。因如在约定的时间里房款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以在签订正式购房合同之前，建议你向银行咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。     （七）第七条买受人逾期付款的违约责任条款，该条主要是对买受人逾期付款做出约定。     （八）第八条交付期限条款中，对交付时间约定后，对于交付应具备的条件，一般开发商都是选择第一种条件，因为这个条件对开发商比较有利，其可以更早的履行交房义务；这里建议买受人选择其中的第2或第3种条件，这两个条件对于买受人比较有利。     （九）第九条出卖人逾期交房的违约责任中，一般都是按第一种方式处理，但是逾期天数不应太长，建议不超过90日为宜。     （十）第十条规划、设计变更的约定条款中，买受人要注意其中是否有默认条款，如有的，在接到规划、设计变更的通知时，应在约定的时间内书面作出是否退房的意思表示。     （十一）第十一条交接条款中，主要是约定开发商交接时应出具的证明文件及交接后的风险，如果交接时开发商不具备规定的证明文件的，买受人可以拒绝交接。     （十二）第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任条款中，在合同附件三中要对装饰、设备标准约定明确，特别是买精装修房屋时，对于装修材料的价值和品牌，要在附件中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。如达不到装饰、设备标准的处理方式，开发商一般选择第1种方式处理，建议买受人在与开发商协商时，在第种方式中约定买受人可以选择解除合同，并同时选择适用第1、2种处理方式。     （十三）第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺条款中，买受人应至少要求：1、交付使用时，小区道路配套完成；2、交付使用时，水、电、电信管道线配套到位，如有电梯的，应通电梯。     （十四）第十五条关于产权登记的约定条款，按照相关规定，开发商应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，但是这一个时间是可以协商的。如果因开发商的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，通常是按第1、2项来处理的。     （十五）第十七条双方可以就下列事项约定条款中：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权建议应约定归买受人所有，2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权建议应约定归买受人所有；但是好多开发商是约定归出卖人所有，这些以后会引发矛盾。     （十六）附件二公共部位与公用房屋分摊面建筑面积构成说明中，要对公共部位与公用房屋分摊面建筑面积做出明确的说明。特别要注意有些不良开发商将单独出售的地下车库又计入公摊面积。     （十七）最后一点就是有关于物业管理的情况，，在所买的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商选定的物业管理公司进行管理，买受人应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。江苏省普通居住楼的物业管理费是实行政府指导价的。     买受人如能按上述方式签订合同，签订的商品房买卖合同发生纠纷的可能性就很小，当然最好的还是请专业的律师陪同签订合同。

潜山方颜

老师啊！我来顶沙发啊

猸子

不错！

树欲静而风不止

在潜山买房是心中永远的痛，不是给钱就完事....