商品房买卖合同“霸王条款”表现形式

秋风扫落叶

辽宁工商点评商品房销售“霸王条款”

国家工商总局门户网站：www.saic.gov.cn     2012年03月28日    来源： 中国工商报

从本月起，辽宁省工商局在全省范围内对“霸王条款”开展专项清理，商品房销售、家庭居室装饰装修等消费者反映问题集中的5个行业成为整治重点。近日，该局对商品房销售领域的13条“霸王条款”逐条进行了点评。 　　【“霸王条款”之一】“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。” 　　【工商点评】《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”如果符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，那么该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。 　　【“霸王条款”之二】“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。” 　　【工商点评】根据《合同法》第十五条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 　　【“霸王条款”之三】“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付诚信金不予退还。” 　　【工商点评】认购书是意向合同，是将来订立合同的合同，此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第二十二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还诚信金。 　　【“霸王条款”之四】“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权，会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。” 　　【工商点评】《物权法》第七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《辽宁省物业管理条例》第二十三条规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主。 　　【“霸王条款”之五】“占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。” 　　【工商点评】此条款违反了《物权法》第七十三条、第七十四条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。 　　【“霸王条款”之六】“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。” 　　【工商点评】此条款违反了《合同法》的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的赔偿请求权。 　　【“霸王条款”之七】“由于设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。” 　　【工商点评】《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 　　不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等情形。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围。出卖人延期交房的，应视为违约。 　　【“霸王条款”之八】“由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。” 　　【工商点评】买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”的规定。 　　【“霸王条款”之九】“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。” 　　【工商点评】买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”的规定。 　　【“霸王条款”之十】“买受人在办理入住手续时应交纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。” 　　【工商点评】出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行商品房买卖合同，在规定时间内交钥匙；而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同。此条款违反了《消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。 　　【“霸王条款”之十一】“鉴于本小区销售数量比较多，买受人同意由出卖人在办理入住时安排购房者按一定顺序依次办理入住手续，如因办理顺序而出现交付期超出合同约定交付期限的，不视为出卖人逾期交房。” 　　【工商点评】此条款免除了出卖人的违约责任，违反了《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 　　【“霸王条款”之十二】“买受人不管何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。” 　　【工商点评】“不管何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。此条款违反了《消费者权益保护法》第十一条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。 　　【“霸王条款”之十三】“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。” 　　【工商点评】此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。

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因为有强、弱之分，所以霸王条款仍然能够约束弱者。除非政府职能部门尽职尽责，否则消费者永远不能保护自己权益，这就是现实。

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