房产观澜(2)

我心依旧

过去30年，大印钞和地价房价大涨，形成高血压。今后10年再大鱼大肉会呜呼哀哉。
　　 许多人介入炒房和恐慌买房,主要原因之一是对过去30年的大印钞和地价房价大涨有强烈的感性认识,误以为今后也会这样。
　　 一.为什么过去30年会大印人民币和地价房价大涨？
　　 1.是纠正人民币购买力过分低估的结果。1978年之前。因为旧中国的底子一穷二白，因为搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低，因为实行计划经济，实行半供给性半福利性分配，因为人民的生活还处于封建旧时代的习惯，所以人民币购买力过分低估。某沿海中等城市,即使到了1986年，职工平均工资只有50元,企业车间主任以下的员工的储蓄基本在0.5万元以下，家里有1万元资产就被称为万元户,一个县只有二三十家。1978年之前。基本没有奖金，县长每月全部收入只有几十元，不敢腐败,养孩子三四个,县长的妻儿一个月只能吃到二三次肉。老毛的工资最高，也只有300多元。一对普通工人夫妻月收入70元，全家7个人，4个孩子读书，可以生活下来。人民币需要与国际接轨，就要过渡到现在一对普通工人夫妻月收入5000元，全家3个人，1个孩子读书，只可以生活下来。民生方面需要补印很多钞票。
　　 2.是纠正资产过分低估的结果。“乱世藏黄金，弃家离乡井。”当社会不稳定的时候，最不值钱的就是房子。知道老毛有1句诗词是“收拾金瓯一片，分田分地真忙”吗？知道1949年前后有打倒地主富农，免费分土地分住房吗？有10套房子的，留下1套够住的，无偿交出9套。没有房子的，每家免费分配1套。1978年前，实行计划经济，土地、住房、商店、厂房、矿藏、森林、公路等资源处于“无市场，极少交易，极其低价”的不正常状态。个人不能开公司办厂,雇工要坐牢，整汽车卖东西犯投机倒把罪,企业公司商店全部是公有的。单位需要土地,正俯无偿划拨,一分钱也不需要。毛刘周朱也没有私房私车。即使到了1976年，香港的房价已经近万元的时候，广州三等地段的楼面地价还不到100元。人民币需要与国际接轨，在资产方面需要补印很多很多钞票。
　　 3.是改革开放后由计划经济向市场经济过渡的结果。因为以前实行计划经济，因为在西方经济封锁的情况下，与国外在人员、产品和货币的联系极少，所以人民币需要量很少。改革开放后,计划经济向市场经济转变,暗补变明补,工资和社保要逐步向国际靠拢,资源要计价,而且价格要与逐步与国际接轨,于是价格全面大涨,人民币就需要“补印”几十万亿元。这是空前绝后的事。改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到10元，12倍。大米由0.14元涨到2.2元，16倍。全市年平均工资由400元涨到24000元，60倍。房租涨200倍以上。房价有的由不到100元涨到1.6万元，折合成同材质，涨了100倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。这些都需要“补印”人民币。
二.为什么今后30年的大印钞和地价房价大涨难以再次出现？
　　 1.30年来,人民币的“补印”,矫枉过正了，“超印”了,所以今后不能“恶补”。正俯如果以30年来的速度继续印钞票和支持炒房，就像得病，本来是低血压贫血，恶补变成严重三高。到了这个程度还不治疗，还要大鱼大肉，就会病入膏肓，扁鹊扭头就走。印钞机忙了30年了,再不休养生息,再奔跑,会让上帝逮个正着。
　　 2.20年来，股市从100点最高涨到6124点，以此61倍来预测未来几年会再涨61倍，是不理性的表现。8分钱的猴票现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几万倍了，下跌百分70是可能的。”
　　 3.美元是一个“权力被制约”、相对负责任的货币，每年的货币投放量增长很少超过百分之5。2008年底，美元M2余额为8.24万亿美元，2010年4月底为8.48万亿美元，一年又4个月才增长2.91%，与同期的GDP增长速度差不多。对国内而言没有泡沫。2010年5月,李稻葵说：“最大的风险来自于金融。我们的广义货币存量(M2)在世界上属于最高的，达到了63万亿元之多(约9万亿美元)，是GDP的1.8倍，而美国的GDP是14万亿美元，其M2也才不过8万多亿美元。”8.48万亿美元 / 14万亿美元 = 美国的M2/GDP比为0.61。1.8倍 / 0.61倍 = 中国的M2/GDP比是美国的2.95倍，如果按照“在本国国内流通的货币量”来计算，倍数更高。说明中国印钞机够疯狂，货币泡沫很明显。说明中国印钞机已经超过设计能力，没有“潜能”可以挖掘。
　　 4.2010年6月广义货币M2为67.392158万亿元 / 2000年广义货币M2为12.122040万亿元 = 10年间货币扩张了5.6倍。假如未来10年人民币扩张速度不变，扩张5.6倍。假如未来10年美元扩张速度不变，按照每年百分之5，只是扩张1.63倍。5.6倍 / 1.63倍 = 人民币的扩张速度是美元的3.4倍，那么在华外资10年后兑换为美元就损失掉太多太多了，面临大洗劫，能够不出走吗？外商走掉许多，中国有戏吗？假如人民币继续10年扩张5倍，人民币兑美元大幅贬值，中国进口石油、铁矿石、各种设备等需要更多的外汇，在许多外商兑换后，外汇花光也不够。
　　 三.不能犯经验主义错误
　　 很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别，以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的地价房价和通货膨胀的增长率是很怪异的，很离奇的。
　　 因为只有感性认识没有理性认识，只看到表面现象没有看到深层原因，产生了“房价永远大涨，投资房产永远跑赢通货膨胀。”的错觉。
　　 如果以30年来的地价房价和通货膨胀的增长率作为参照物和依据来预测今后30年，必然在深重的恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。
　　 沧海桑田，斗转星移，事过境迁，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧三十年后，住房的稀有价值、使用价值、脸面价值、户籍价值、保值价值、投资价值、投机价值将丧失，只剩下已经贬值的土地价值，导致拆迁费越来越少。
　　 现在中国城市的旧房为何有拆迁费？因为目前住房具有的8种价值，土地价值、稀有价值、使用价值、脸面价值、户籍价值、保值价值、投资价值、投机价值。特别是拆迁6层的房子可以盖20层而具有土地价值。可是，30年后，情况发生天翻地覆的变化，住房只剩下已经贬值的土地价值。为何？
　　 1.老居民里的“80后”的孙子最终继承12套房的故事。目前，普通老居民，大多是一家三代7人3套房，都执行独生政策。2岁的“10后”是陈三代，父母是“80后”，爷爷奶奶外公外婆都是60岁上下,都是只有一个子女。25年后，陈三代和张三代结婚。陈张这2家目前14人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套房（如果是官商家庭可能有10几套）。第四代夫妻是目前4家人的后代，目前28人12套房,最终只剩下3个人，第四代夫妻最终继承了这12套房（如果是官商家庭可能有20几套）。目前，全国在建的大约1250万套，待售的200万套，空置房大于5000万套，城市里大约有2.5亿人租房或寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。10年后，可能有1.4亿套。30年后，可能有1.8亿套。
　　 2.2009年，住建部副部长仇保兴说：“我国是每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。”2010年8月，住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用5年就弃之不穿了。一部手机的寿命是7年,实际使用4年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用25年就应该弃之不住了。
　　 3.你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄25年以上的破旧房吗? 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常坏,却因为几十家意见难统一而难以更新。房子成了旧房后，有钱人争先恐后搬到四面八方的地方去住了。25年后闲置大量增多，有住的也是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛甚至没有了,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子。30年后你敢住吗？
　　 4.30年后，城市化已经完成，户口一体化已经实现，30岁以下的人口明显减少，学校生源少。
　　 5.30年后，随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
　　 6.30年后，供过于求，银行不给抵押按揭，没人接棒，加上环境污染、水源污染、空气污染、沙尘暴、下酸雨、海平面上升、地震等，导致住房价值下降。
　　 7.30年后，住房过剩，物业税已经不少，炒房不再,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。
　　 8.吃白粉不可能长久，受到客观规律的惩罚，30年后，“投机市场”已经回归为“民生市场”。
　　 30年后，仅存的已经贬值的土地价值最终也可能被官商勾结吃掉

江南e客

墨香江南

好文章。

寨主

沧海桑田，斗转星移，事过境迁..............

kangnaiwang

哎.......................................