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[房产新闻] 房市重拳调控 部分楼价应声大跌

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发表于 2010-4-20 13:55 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房市重拳调控 部分楼价应声大跌http://www.sina.com.cn  2010年04月20日 02:57  新京报
  ●4月15日

  国务院要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

  ●4月17日

  国务院发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。

  ■ 纵深

  过去一年时间,北京房价翻了一番。去年底开始的新一轮政策调控,无力遏制房价涨势,房价陷入了越调越高的怪圈。

  今年4月15日和17日,国务院打出被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳,目标直指投资投机购房。过去一年楼市暴涨原因何在?此次调控是否有效?楼市拐点是否来临?这些问题成为各方热议的焦点。

  新政突至立竿见影

  退房率逐渐上升,因为买方违约出现退房纠纷的比例,达到了总纠纷比例的7成,而之前不足2成。

  “没想到来得这么快,这么狠。”4月16日,坐在记者面前的朱迪(化名)充满焦虑。

  朱迪是北京一家大型央企地产商京西项目的负责人,他所说的是国务院调控楼市新政。

  4月15日,国务院发布遏制房价过快上涨的具体政策措施,要求二套房需首付50%,贷款利率上浮至基准利率1.1倍,90平米以上购房将首付3成。

  朱迪告诉记者,他所在的公司负责研究宏观政策的部门,之前已预见到将有调控措施,但没想到速度如此之快,力度又如此之大。

  让朱迪如坐针毡的是,新政将投机购房人完全排除,而他所负责的项目正在认购中,有多个这类意向购房人。

  政策调控的组合拳仍在继续,17日,国务院再出通知,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放住房贷款。

  这把朱迪那些外地客户基本赶出了门外。“有很多外地人,想给孩子在京买套房,”朱迪说,本来这部分人是他们的主力客户群。

  焦虑的并非朱迪一个。新政组合拳效应立竿见影,刚刚过去的周末两天,北京楼市突然沉寂下来,很多中介门店和新盘售楼处门可罗雀。

  之前熙熙攘攘的买房人,突然蒸发。

  据北京中原统计数据显示,在14-18日新政出台几天里,退房率已经逐渐上升,特别是买方欲退房者大增,因为买方违约出现退房纠纷的比例,达到了总纠纷比例的7成,而之前不足2成。

  地王助推恐慌性购房

  业内认为,两会闭幕后,北京接连拍出“地王”助推房价上涨,人们对政策调控房价的预期失望,从而追涨入市。

  就在数天前,北京楼市还是火爆异常。

  “我就出门买了个煎饼,看好的房子就被人抢了,”赵瑞沮丧地说,真不知道从哪冒出这么多人买房。

  3月中旬,赵瑞在通州京贸国际城看中了一套2居,已经准备要下定金了,但他觉得1.8万元的单价还是太高,于是借口有点饿了,出门买了煎饼回来再谈,结果再回来,售楼小姐说已经被人定了,只能等下一期开盘了。

  一个星期后,京贸国际城开盘价成了23800元,同样一套房子涨了50万元。

  这样的故事频频发生。3月的最后一周,北京市新房住宅成交量突然暴增,全月成交超过16000套,价格也大幅飙升,达到25000元/平米,同比涨幅超过100%;同时大幅增加的还有二手房成交量与价格,超过25000套,成交价逼近15000元/平米,均创历史新高。

  进入4月,价量齐涨的趋势还在继续。据统计,在4月上旬春季房展会中,商品房均价已经突破25000元,很多远郊区的商品房已经接近3万。

  二手房方面,据北京中原三级市场研究部统计数据显示,4月上旬北京二手房总成交量为8747套,同比上涨32%,环比增幅为42.6%,二手房均价突破15215元,同比上涨了66.8%,环比3月上旬上涨了10.3%。

  这些突然冒出的购房者,突然暴增的成交量来自哪里?

  在归结楼市成交突然暴增的原因时,诸多机构不约而同地提到一个词:恐慌性购房。

  来自密云的李女士最近接连在二环内广渠门附近看了几套房子,其中一套富贵园小区的一居回迁房报价190万,60多平米,折合31000元/平米,比年初涨了好几千元。

  “贵,但是没办法,给孩子买的,毕竟家在密云,在城里上班太远了,”李女士说,真的很担心房价之后更贵。

  新房市场上,3月开盘项目中,多个项目当天全部售罄。

  在二手房市场,普遍出现业主提价跳涨。中原地产提供的案例显示,有业主一次提价20万元,而买方仍能咬牙接受,说明他们对后市房价并不看跌。

  业内普遍认为,今年全国两会闭幕后的3月15日,北京接连拍出三块“地王”,直接助推了周边乃至全市房价上涨,以“地王”所在区域:望京、亦庄等领涨,全北京二手房成交价突破历史最高点。

  这被认为是推动恐慌性入市的一大推动因素,“前期积累的需求开始调整心理预期,而卖方也趁机出货,”中原地产三级市场研究部总监张大伟分析说。

  21世纪不动产分析师齐凡认为,“地王”之后,虽然国资委明令78家央企退出房地产市场,但对楼市影响有限。更有业内人士认为,退出令只会让房地产市场更加走向垄断,人们对政策调控房价的预期进一步失望,从而追涨入市。

  内销营造“紧俏、热销”

  内部销售背后,是楼市低迷和变相降价的真相。“一般内部销售,会给内部买家预留10%-20%不等的赢利空间。”

  有细心的业内人士指出,这一轮的楼市成交和价格暴涨,与去年有很大不同。

  “2009年3、4月主要是刚性需求入市,是正常的良性的成交量释放,”万科总裁郁亮曾表示。

  但今年的情况不同,本报记者调查显示,三、四月多个项目均采取内销方式变相降价卖房。通州新城一项目(运河湾)3月17日获得预售证,预售套数548套,截至上周末已售出约400套,据记者了解,这个项目在春节后一直在进行内部认购。

  大兴一即将开盘的新项目负责人表示,该盘一期已全部认购完毕,很多都是内部员工或关系户,项目根本不用对外宣传。

  有购房人向记者爆料,通州一新开盘项目,他拿到了几个号,开发商承诺,1个月内再涨10%以上,届时帮他改底单,转手。

  “一般内部销售,会给内部买家预留10%—20%不等的赢利空间,”一位业内人士指出,这种方式在楼市并不是第一次。

  相当规模的内销背后,是楼市低迷和变相降价的真相。这也是一般消费者感觉市场上无房可买的原因。记者发现,内销楼盘首批买家往往以低于对外报价30%左右获得房源,如上述通州项目首批房源成交价14386元/平米,而其对外报价为18000元/平米。

  上海中房信分析师薛建雄说,最近成交量比较大的盘,基本上都是通过内部价来变相降价达到的,个别楼盘相当于打了8折。

  在二手房市场,炒作风同样盛行。张大伟介绍,目前购房者中有三至四成是炒房者,通州等热点区域已达五成。有部分购房者亲戚之间互相买房,为了获得银行贷款作为首付款,去炒更多的房产。

  国泰君安研究员孙建平也认为,房价越涨、量价齐升,意味着行业基本面的恶化。这与一些房企的判断不谋而合。近日北辰实业(4.59,-0.19,-3.97%)指出,受价格快速上涨的影响,部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出,市场存在一定内生调整要求。

  流动性过剩支撑泡沫

  分析人士指出,2004年以后,M2(广义货币供应量)急速增加,资金的水龙头流向哪里,哪里就暴涨。

  赵瑞说,虽然北京楼市已经很疯狂,但感觉“有钱人还是太多了”。

  除了开发商刻意营造的热销外,冲入楼市的资金和投资需求也扮演了关键角色。央行最近的报告显示,一季度北京房地产交易中投资占到23%;而来自一线的项目销售情况显示,投资投机需求占比更多。

  彭小姐便是其中一位。“我就是手里有点闲钱,买了房就放着,也不是想着马上转手套现,”她说,买股票觉得不踏实,其他投资就更不懂了。

  “现在的市场完全是利益预期导向型,人们对未来的乐观预期导致需求暴增,投资投机需求和资金都太多了,”国土系统专家邹晓云对记者表示,目前在开发环节,流入楼市的资金几乎没有监管和限制。

  中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析,信贷制度决定了一季度开发商和需求方都不缺资金;另外去年货币供应量过猛,导致通货膨胀预期加大。

  “最近几年的房价上涨更多是一种货币现象,”宏源证券(18.62,-0.56,-2.92%)杜春飙指出,2004年以后,M2(广义货币供应量)急速增加,这意味着央行把资金的水龙头打开,这个水流向哪里,哪里就暴涨。

  从今年一月份开始,M1(狭义货币供应量)掉头向下,M2持续向下,但是向下的速度并不快,因此房子依然成交火爆。杜春飙认为,需要关注的是M1的同比和环比增速,一般同比增速不能降到20%以下,如果降到15%以下,就出现2008年底的情况,股市和房市都要有大的调整,这十多年来还没有出现过例外。

  据央行4月12日数据显示,3月末,M2余额为65.00万亿元,同比增长22.50%,M1余额为22.94万亿元,同比增长29.94%,环比上月和去年底略有下降。

  房价下跌或成定局

  采访中,大多数业内人士认同,新政如能顺利执行,房价必将出现调整。

  在楼市价量暴涨的乐观但不寻常的气氛中,地产股率先做出相逆的反应。4月7日,上海计划开征住房保有税的消息,促使资金加速流出地产股。

  4月15日开始,密集的调控政策接踵而至,严厉程度前所未有。近日,地产股接连大跌。昨日的暴跌拖累沪指跌穿3000点关口。

  “此轮新政的特点是精准打击,针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域,而不是对房地产市场的全面打击,”SOHO中国董事长潘石屹认为,其核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大,还有未来土地市场中的土地价格。

  “拉高价格大量出货,是投资品击鼓传花到最后一棒的典型表现。市场前高后低几成定局。”财经评论人士叶檀认为。

  2007年9月,首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策,造成2007-2008年的楼市成交低迷和价格下跌。本次信贷新政力度超乎以往,“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”堪称“史无前例”。

  “北京二手房交易将会立刻停滞,陷入冰点。”中原地产三级市场部副总经理宫萍认为,如此大幅的信贷调整必然会影响成交,从3月开始的北京房价飙升肯定会停止。

  “我们今天开会讨论,老板认为今年房价会下跌30%。”一房地产投资机构人士昨日对记者表示,对于去年以来房价涨幅达100%以上的北京来说,下跌30%很正常。

  央行货币政策委员会专家委员李稻葵认为,此轮房价上涨,是仍然存在部分不明大局的投资者在与政府意愿对抗,这一做法类似于亚洲金融危机时期索罗斯对香港的狙击,他相信,这场博弈将以房价的快速调整而告终。

  中经联盟秘书长陈云峰预测,新政出台后短期内房价难言拐点,如果销量显著下降,3个月后的7月中旬,房价拐点或将出现。

  后续调控仍在酝酿

  业内认为,如果新政效果不明显,更具威力的“弹药”还在后面,传闻中的房产税可能提前出台。

  尽管新政影响巨大,但仍有业内人士担心其调控效果。

  “目前有很多短期炒家根本不用贷款,全款购房,快进快出,对市场的扰乱性更大。”我爱我家副总经理胡景晖认为,后续还需要一系列在税收、土地、保障性供应落实、增加新房供应方面的组合拳。

  “中央还有后续政策。税收等政策,还在制订中。”陈云峰说,尽管房产保有环节税征收办法改革的呼声很高,但税收细则要斟酌,必须像个人所得税一样,有免征标准,阶梯递进,避免一刀切。

  齐凡认为,如果新政效果不明显,更具威力的“弹药”还在后面,“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,即传闻中的房产税等有可能提前出台。如果说上述信贷调控措施,主要作用是阻止新的投资投机行为,房产税的作用,则是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控,威力不可小视。

  “2010年将是房地产行业改革元年,”李稻葵说,房地产行业已经走到了最后的疯狂,今年不仅是房价的快速调整,更是房地产政策调整改革的元年。
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